付鹏离开东北证券后，淡出公众视野，但最近有一个新的演讲。
他的核心观点：人口，是理解中国未来的终极变量。他的另一个重要观点，中国人口老化后财富也会老化。
财富集中老龄化的表现是风险偏好下降，中国的财富主要集中在退休与即将退休的60后、70后一代，他们偏好储蓄、追求稳定。
我总结的是，60后70后面临三个不确定：未来养老不确定，孩子工作不确定，资产价格不确定，都不敢花钱。
付鹏说，人口老化后，全社会的风险偏好都会系统性下降、利率将长期下行（4→3→2→1），并非因为 “缺乏信心”，而是因为人口结构使然。老龄的人口结构，对结构性改革、对年轻人的发展都不利。
付鹏谈到房地产的宿命，从 “资产” 回归 “居住”。房地产投资功能弱化，只有居住功能，那就是全社会的房地产流动性减弱。他说，当人口峰值过去，住房市场将重新回到 “居住属性”；房价的核心驱动，不再是资金与信贷，而是 “人” 在哪里。这就回归到了他的核心观点，人口是理解中国未来的终极变量。
他提到，日本的经验表明，核心城市（如东京）的房价会恢复，但非核心区域的房产将永远回不来。未来10-15年，中国非核心区的同类资产将变得 “没有任何价值”， 住房的价值将取决于 “是否有人居住”，而非土地或面积。这也是我的观点，未来中国绝大部分地区的房地产将彻底失去流动性，未来几十年中国将上演 “财富大灭杀”，就像日本一样，比日本更厉害，因为中国严重的过度建设和低劣的质量，中国的未来一代（也就是60-70后的孩子们）继承的并不是财富，而是累赘，是击鼓传花的大雷，这还没计算那些吞钱怪兽 —— 铁公基，以后年轻人继承了房子，可能会被征收市政建设税（地产税），这些本来是企业法人交的。
付鹏认为：随人口减少、财政收缩，“老破小” 再难大规模拆迁，维护成本高企。新旧房价差异将极度扩大，地产市场将分化为 “核心资产” 与 “流动性陷阱资产”。流动性陷阱资产，我的理解就是，房子不值钱了，但为了维持居住功能还要不断花钱修，这可是要了亲命了，每一个60后70后都要想想，你留给你孩子的是一堆啥资产？如果是流动性陷阱资产，那就是害了你的后代。
付鹏说，财政与基建：顶峰已至，收缩在即。他说，当24–45岁的劳动者占比低于25%，即意味着：四人中仅一人缴税，公共财政压力陡增，固定资产投资达到历史顶峰后，基建投资将下降至原有水平的一半左右。缴税的人口减少，食税的人口大幅增加，财政供养人员大幅增加，那年轻人必须缴纳更多的税，压力巨大。税收政策的趋势走向，也是跟着人口变量走的。
付鹏的投资启示：人口周期主导一切，未来十到十五年，将是一次财富认知体系的重置期 —— 从以土地与房产为核心的时代，走向以人、文化与消费意识为核心的时代。
结语：人口，是所有经济变量背后的 “总开关”，它决定劳动力、消费、财政、投资与价值观的全部演化方向。理解人口周期，就是理解未来。
以下是付鹏演讲全文：
当财富在高速的经济增长中进行重构之后，将意味着什么？就这个分蛋糕的动作还没有快到传递给你，所以你就被分蛋糕了。经济奇迹积攒在一代人身上，未来的10年到15年，这些资产将没有任何价值。我可以告诉你，一级市场的还是二级市场的，你肯定是要去投他们。因为他们的想法大概是我来这一辈子也不容易，我也要为我自己好好活着。上一代都是我来这一辈子不容易，我要让下一代好好的活着。再往后的00后可能是我来这一代不容易，我要我过得更好。
大周期变量的分析，它通常几十年不需要遇到，但是一遇到它也是几十年。非常荣幸，今天能够在太塾跟大家去分享一些内容。其实我最想跟大家去聊的是一个重要的核心变量就是人口。它其实影响了方方面面。比如说影响了房地产，影响了政府的财政状况，影响了将来的基建投资。甚至我们说还影响了大家看到的一些投资领域的偏好的这种变化。
在2018年我就已经在不断的跟大家分享，就是这个人口的重要的转折。因为对于中国来讲，2015年有一个数据，我估计很多人可能都已经忘记了什么东西？就是当时中国的人口出生率的再次断崖。到现在为止，我们的人口出生增速，现在大概是零了，对吧？这个数字其实在过去的10年，变化其实非常的快。大家其实到现在为止已经注意到了。但是实际上这个事儿十年前就已经发生了。在这个数据之后的三年，2018年、19年，其实它已经开始影响我们整个无论是经济也好，还是我们的投资也好，这条路径都已经出现了。
我很多时候去跟大家聊到这个话题，就聊到人口。但是很多人会说你是一个做投资的对吧？以前你是干一个对冲基金的人，那你为什么不去聊市场呢？你老去跟大家去分享人口、老龄化、年轻人、储蓄的分布，你的风险偏好等等。他们说为什么老聊这个话题？我说我其实不会去迎合你们的口味，你想听什么我就给你讲什么。不会的，我更多的直接跟你分享的就是在思考的这个最底层的逻辑。
我经常说我在过去的几年，我老观察我家姑娘，比如说她喜欢什么，我就会去投什么。其实这两件事情都是一件事情，它就是在人口这个大的转折分水岭之下，其实包括对我们投资都发生了我们说这种指引和变化。比如说现在在香港市场上有很著名的这个叫新消费概念。比如说大家现在包上挂的这个拉布布和娃娃，还有比如说这两年特别火的潮玩二次元谷子、吧唧、立牌。
还有包括我前段时间跟汽车行业的一些老人去交流的时候，他们聊起来就说付总这个年轻人现在买车真的是不一样了。我说对的，我说前一段时间我陪我们家这个姑娘，我说给你买辆车好了。结果我发现的是我们的这个需求跟他的想法和需求完全是两回事儿。你觉得他会喜欢V8还是V12吗？他会喜欢这个机械性能吗？他会去分析这个车到底比如说悬挂如何，刹车片如何，还是说他会分析的是这个车好卡哇伊对吧？这个车粉嘟嘟的很好看，这个车的内饰六块屏幕连在一起很舒服。
从我们的角度来讲，我们会觉得这不是车，但是从他们的角度来讲，这就是车。像这种变化为什么也会发生了？其实也是跟人口发生了重要的变化。现在像这几年消费市场中间最主要的消费人群是谁？其实最主要的就是这批年轻人了。所以你在分析整个消费市场的时候，你肯定要注意到这个人口结构的变化。你要投的或者你要投资的，无论是你一级市场的还是二级市场的，你要去做这个投资的时候，那你肯定是要去投他们。
之前有很多人跟我讲说银发经济，说老年人银发经济。其实这个词我多少带着点疑问。因为我们对于银发经济的理解会有非常大的差异性。什么意思？我不认为在一个人口的第一阶段，就是经济和人口共振的第一阶段的这一代人中间具备着银发经济。
这个话怎么理解？我们翻译成很俗的话，在座各位有没有跟父母们生活在一起？如果你有跟父母生活在一起的话，我相信你们应该都有一个习惯。无论你家里有钱没钱，你富还是穷，你的老人永远有个习惯。当你出门说，妈别着急，我半个小时就回来。你们家老人一定进门把灯关了，把空调关了，什么意思？你说你们家差钱吗？
可能不差，但他就是习惯消费这个东西，有的时候不完全是跟有钱没钱有关系，其实还跟意识有关系。你就像现在的年轻人，很多人说现在的年轻人点外卖喝奶茶，也不想想买菜做饭这件事情了。其实你要想这就是他的一种意识形态，它处在这个阶段，经济和社会的意识形态。我们老的那批人，他就属于节俭的，属于节约的，属于勤劳的。所有人你们知道就是说现阶段你去释放，比如说我父母他们那一代50、60的这批人，你去释放他们的这个叫老了以后的消费力。实际上我可以告诉你，很难，它就会变成储蓄的、节约的、节省的。
虽然它不差钱，但是你们去想想，如果我们老了，比如说现在的85后、90后如果老了，那个时候才会真正的迎来那个东西，叫银发经济。因为他们的意识形态大概是我来这一辈子也不容易，我也要为我自己好好活着。上一代都是我来这辈子不容易，我要让下一代好好的活。然后再往后的00后可能是我来这一代不容易，我要我过得更好，这就是意识。对消费和人口年龄结构组合在一起以后，你们会发现人口的波峰总量，老龄化的程度，这些所有关于人口问题是不可忽略的，尤其是在大周期变量。
对于中国来讲，可以这么说，我们改革开放一直到2015年是完全不用分析这个变量。这个变量不是一个我们说快变量，今天变了，明天变了，不是，它是个长周期变量。可以说改革开放一直到2015年，我们可能都不需要去分析这个问题。但是当2015年那个数据出来之后，你就得分析这个问题。这就是为什么在过去差不多小十年的时间里，对于我来讲，我永远会把这件事儿放在一个非常重要的环节里头去。
他还会影响什么？它其实还会影响比如说房地产，房地产这个东西一定经历的是三个阶段，住房的需求，然后住房加投资的需求以及投机的需求。所以如果中国划分一下，我们大概可以划到什么程度？在04年05年之前，中国的房地产大概属于住房需求。我们从住房市场化改革，经济的增长，人口的增长，我们开始满足自己的住房需求。我们大概到04年，我认为它就属于第一阶段住房需求。在第二阶段叫住房和投资需求，这个阶段中同样跟人口高度关联。
什么东西城镇化，高速的经济发展其实都一样。在二战后这些主要的经济体，为什么我们说在人口这个话题中间，其实二战是个很重要的节点。我们其实不用往前翻，历史翻得太久，因为战争后所有的人口会重构，并且它还有一个特征，我估计很多人会忽略。
举个例子，结婚生子，多生子还是少生子，这件事情跟钱有没有关系？我的答案是不完全有关系。比如说可能网上有很多的声音说，哎呀，现在大家不愿意结婚，不愿意恋爱，不愿意生孩子，最大的问题是在于压力太大了。无论是买房的压力，丈母娘的压力等等等等。大家把这个少子化归结为债务杠杆过高，生活压力过大。这个其实不完全正确，它只符合一个阶段里的表现。
事实上来讲，如果说跟压力大去比的话，那你说战争结束以后，那些穷苦的日子，艰难的日子中间，换句话说，理论上环境是差的，那理论上应该是少生育的。但往往你们会发现那个越差的环境中间是越生育的，且越早婚的。所以人口有个波峰，我非常喜欢这种波峰的数据，什么意思呢？我们把20岁以前放在一个波峰里，20岁到30岁放在一个波峰里，30到40放在一个波峰里，40到50放在一个波峰里。
我们把各国二战后的人口大概切分出来以后，我们会看到一个非常有意思的现象，什么东西呢？战争后的第一代、第二代一般是早婚早生、早育多生的。也就是说你们可以想想你的父母那一代基本上都是有兄弟姐妹的，一大家子的。我们那个时候过春节的时候，可能是一大家子聚会的时候，可能是三四十个人口一个大家庭。现在春节你能三个人聚齐就不容易了。
这种大家庭往往都是早婚早孕、早生多生的一个结果。每一代的人口波峰会很近，大概多少呢？波峰的距离大概是不到20，也就是说大家平均到20岁左右就可以当父母了。现在大概20岁，我还是一个宝宝，30岁我还年轻，40岁这个时候可以考虑恋爱结婚了，这大概就是我们家孩子现在的思维。但是这种事儿有好有坏，你们知道万事万物皆有利弊，我一定要强调任何事儿皆有利和弊，没有完美。
所以说在这个中间的好处是什么呢？人口红利战争后跟经济相关的所有生产要素是需要重构的，重新再分配的。而中间最重要的一个要素，很多人说科技不完全是，人是所有生产要素中最重要的一环，技术是另外一环。所以大家可千万别特别的迷信，说解决所有的问题都要靠技术。不不不，如果技术能够解决所有的问题，我们也就没有正常的周期了。所以说这个时候人其实对于任何一个国家来讲，早期都是最重要的生产要素。那么那个阶段中只要能养得起，就是越多越好。
大家可以想想，我们闽南这些家族里都有一个，也不能叫做是这个祖训。但确实就是一个规律，就是什么呢？一定要人丁兴旺。为什么要人丁兴旺呢？因为对于我们以前的所有的经济业态中，技术是弱于人的，所以人就成为了所有家族、家庭、国家里面最重要的一环变量。如果战争后的这个早期人有足够的数量，你就有人口红利。但其实我们所有二战后的这些国家发展基本上都是如此，都有这样的一个阶段。
坏事儿是什么？好和坏。有人我们发展的很快，坏事儿是第一，人口快速的增长之后能不能养得起。所以这个时候关于吃穿住行这几件事情，其中最重要的吃这件事情能不能和人口增速形成一个匹配？这就是我们说这两者之间的关系了。你能不能去保证这个生产要素成为有利的一面，而不是拖累的一面。第二它的弊是什么呢？这个事儿会在十年后或者20年后才会体现，答案是人口波峰太近。
有人说了，这个人口波峰太近，为什么会是一个坏事呢？当财富在高速的经济增长中进行重构之后，这个人口波峰过境将意味着什么？刚才我们讲过房地产了，对吧？房子从住到投资，从投资到投机，这就形成了一个标准的三段式的一个波峰。这三段中间房子在第二段、第三段中受益者和受损者，也就是说投资受益人和背上负债的人将会离得很近。
60后改革开放获得一桶金，城镇化进程。早期出于住房需求的改善，我们说拥有了住房。那个时候80后还没出生，等80后开始进城了，开始成家立业的时候，很简单，房价一定起来了。他们一定需要从60、70后的手上去接走这些房子。这就是离得近将意味着什么？将意味着这个过程中形不成一个叫做代际效应，就是隔代效应。财富是一样的，就这个分蛋糕的动作还没有快到传递给你，所以你就被分蛋糕了。
其实各国都一样，它不光是中国。因为所有的国家在战争后的人口都存在着这样的一个波峰过境的问题，所以都会出现类似的问题。隔壁日本，隔壁韩国，甚至东南亚都会有同样的问题。你不要觉得说就我们有，别人没有都有。所以我以前讲过一个叫代际分配。就是这个财富它跟人口之间的这个关系中间，它实际上是有一个再分配的过程的。但是这个过程很简单，过快了就会使得一部分人分到了，一部分人没分到。过慢了就会使得出现什么劳动力短缺。
其实可能很多人都不知道。比如说前几年的时候，我跟很多人讲，我说你们将看到日本央行会加息，而且你将会看到日本会出现通胀。那很多人不理解，说它的经济增长0到1就已经不错了，它怎么能出现通胀呢？这就是你犯的一个巨大的问题。什么问题？
对于大部分的人劳动者来讲，你的劳动收入、薪资到底什么决定的？市场经济告诉你供需决定的。简单讲人的供给大了，市场的需求小了，人的劳动价值就低了，这就是通缩的根源。如果人的供给少了，需求能够保证不变，即便是需求不需要高增长不变，人少了会出现什么？答案很简单，供需仍然是供应，短缺的价格仍然是上涨。日本它比我们早了整整30年，他的90年到2015年这场人口周期的调整是至关重要的。所以现在的大问题是，日本需要高速的经济增长去完成通胀吗？
很多人犯了一个思维上的错误，经济增长是个总量，对于你个体居民部门的收入增长来讲，那是你的个体。这两者之间还差了一环，重要的叫分配。所以我从来没有说过日本是需要总量的高增长来拉动居民收入的。而它是保证这个总量不变的情况下，别掉下去进行人口的再分配。所以我之前讲过，我说你们可以试图去理解一下日本的代际分配。然后很多的网友就会说，那不对，付总按照这个意思很简单，如果你老了，你的钱就会给你的孩子花。换句话说人口周期如果人老了，比如说我们65岁以上的人口，这个比例达到现在这个水平，我们大概有多少呢？我们最新数据应该是2亿，那么你达到这个数字了以后，是不是说我老了我就把钱给孩子花。
其实我想说的，大家有的时候去理解很多事儿的时候，总是怎么说呢？太片面。大家把自己放到自己身上，你们再想想，如果你65了，你对你的子女会怎么样做？你会不会写一个遗书，把钱全部给他？不是用遗书，就是你会不会写一个比如说遗嘱，你把储蓄全给他，把钱全给他，把养老金给他，把退休金给他。如果在座60岁那个时候你还生龙活虎的，你干了这件事情，我开玩笑说叫你悲惨的养老生活即将开启。
为什么日本会出现这种情况？一个老年人有孩子和子女，但是他走了以后，你总能从他的衣柜里拉开抽屉，然后里边发现最后他都走了。还遗留了几千万的日元在那。为什么？
网上有些段子虽然说很好笑，很好玩，但是有时候反映的东西我觉得很深刻。比如说他说如果我把钱都给了孩子，我真进了医院的时候，明明我还可以治疗，也有可能我管子被拔了。为什么？这个分配老年人到下一代年轻人中间，比如我的孩子如果家庭生活遇到困难，我可以资助他，但我把所有的财富都给他。不会的。所以你们去看亚洲地区，别的地方不好说，但在亚洲这个文明框架下，我们称之为整个东亚的整个大的文明框架下，它都具备着一定的特征，我称之为叫历史文化的一些特征。这个特征就是它的财富的转移和传承，往往是老年人走了以后才进入到大规模发生的阶段。
可以小规模的，比如我资助你，你买个车我给你掏一点，这都可以。但是完全的把钱给你，肆无惮忌的由你去支配这件事情，你不等我走不可能。所以我也跟我的孩子说的很清楚了，我不走之前我先花，我要觉得可以资助你一点，但是我走了这钱才是你的，我不走这钱还原则上是我的。
再问大家一点，你们知道当一个社会创造出这个财富之后，因为早期的高速经济发展，也就意味着财富创造和积累往往集中在那一代人身上。当这代人老了会发生什么？其实这个时候就跟我们的投资有关系了。
风险偏好下降，储蓄上升这种现象仅仅是因为比如说很多人说这种现象的原因是因为大家缺乏信心。不是因为这句话，缺乏信心里边你假设的是我们所有人都一样，我们的年龄一样，风险偏好一样。在这种情况下，大家偏好储蓄的原因是可能对当前的外部环境，当前的经济状况、投资环境缺乏信心。但在我这儿人是不一样的，财富分配是不一样的。所以导致一个结果，比如说影响现在风险偏好的一个重要因素到底是什么？
18年19年当时其实我跟很多机构的人士分享过。我说你们有没有想过，对于中国来讲，未来你想去找一个3%利率的定存将会非常的难。我们的利率有可能会从4、3、2、1不断的降下来。他们说为什么呢？这就是18、19年我跟他们讲过关于人口的问题。
财富快速创造经济奇迹，积攒在一代人身上，老了固化下来就会出现一个问题，偏爱储蓄，不喜欢风险。所以你知道老年人喜欢什么？喜欢存钱，老年人喜欢低风险偏好。
比如说投资圈里，我经常说一个人过来五十多岁六十多岁或者退休了，他跟我一描述他家庭的情况，让我给他做一个投资建议。我一看这种情况，我基本上给他做的都是固收股息红利。比如水气电垄断性行业能有4%的股息红利就不错了。
好，我把这个方案挪到一个20岁的年轻人身上。我跟他说你的投资，记住一点巴菲特式的。我告诉你早就被骂死了，为啥呢？年轻人说付总我辛辛苦苦工作一年就赚了5万块钱，你让我复利增长，他找你，你知道他要什么吗？有没有那种的all in梭哈，5万变10万，十万变20，二十变40，我表示理解。所以我从来不会说你们是鲁莽的，你们是过度投机的。
不会的这就叫做不同的人，不同的人口年龄结构，它有着完全不同的风险偏好。所以我经常跟年轻人说，不错，记住赌一赌单车变摩托。但是如果赌输了，你还年轻，千万别大桥上往下跳，你有的是时间，你有的是机会。那再举个例子，我能跟一个五十多岁马上迈入退休了，跟他说赌一赌单车变摩托，我跟他说完，如果输了，你觉得他还有机会吗？所以说对于他来讲，他要的就是稳定，哪怕利率再低，他要的都是稳定。所以说如果财富大量的财富在这边，你自然而然就会见到整个社会的财富用于投资，它的投资风险偏好的下降。
当然在这个下降中间依旧有年轻人精彩的世界，只是这个精彩的东西是完全不一样。这几年咱说句实在话，大家手上还有一些别的东西吗？比如说你还有手串吗？你还有核桃吗？你还有邮票吗？你家还有红木吗？你家还有翡翠玛瑙吗？古玩字画吗？当然了，所有人都知道我刚才描述的这些东西，这大概小十年应该都跌的稀里哗啦了，对不对？好，我可以告诉你我早就清仓了。
有人说了不，这些都是泡沫，我这个东西是传家的价值。这一点我可以告诉你我超级的不认同，为啥呢？等这代人都走完了，我可以告诉你，我们那个照样没价值。价值是人赋予的一个东西，它到底有没有价值，你要学会去理解它。这就是用我的话说，你不用去界定，一定要去评价什么时候有价值。因为人就是赋予价值最核心的东西。当人变了当财富变了，游戏也就随机而去变了，这是同样的道理。
所以你看在投资的时候，这几年我投什么我全投，年轻人喜欢什么，我从来不会用我的价值观去评价。比如说我们家姑娘和孩子去排队喝那个奶茶，你们懂这种营销方式的，排4个小时喝一杯，给我点了一杯，我嘬了两口。我的价值观就是这个玩意儿你但凡让我在这儿等十分钟，我都觉得不值，但不重要。年轻人可以在那儿等4个小时，为了一个品牌。那正确的方法是什么？
既然年轻人喜欢这个，那我们就照着这种营销方式投。所以说这几年特别火的营销方式全是这一种的。不要去宣传车多安全质量多好，发动机多大，刹车片如何。你要宣传是我有六块屏，我里头可以打游戏，那你应该宣传这些。为啥迎合消费者？当然虽然它是有一些问题的，我们在此只是客观说还是要表示一些不认同的。但是年轻人完全他的这个认知度不一样，这就是这个比重。
它还牵扯到一些什么事儿？将来房地产既然我们已经结束了，那我们从18年之后房地产的炒的阶段结束了，住和投资的阶段我认为也结束了。它的下一步只有一个阶段就是住。既然进到住，你们一定要记住，住是什么？是人人的吃喝拉撒的需求，没有人哪来住。所以你们知道历史上比如说隔壁的日本、韩国，甚至包括美国的房地产泡沫。如果你都拉出来，你们知道这样的一个过程中的顶峰是什么什么叫投机就是疯狂的投机，投机就是不需要的东西，我付出大价格，房地产里的投机泡沫顶峰都是什么？度假型房产、旅游性房产、养老性房产，都是泡沫的顶峰。
最近因为我在养病，我回到成都，你们知道成都现在在发生一件事情什么吗？就是扩张的时候，人是城镇化往外走的当收缩的时候你会重新的回到二环、三环。为啥？公共资源我们家两边可以说四个老人都在。我有一说一，关于将来的养老，你实际上不会到旅游胜地、度假胜地去养老的。不会的。因为公共设施的配套，所以你会发现原来很多成都很多人从二环三环搬到麓山、麓湖搬出去。然后当他年龄大了，比如说到了70岁左右，他最后养老回来的时候，他又回到二环三环。
为什么？烟火气、生活配套、医疗这些城镇化如果继续扩大，你可能还有机会。如果城镇化一旦开始停滞，将意味着原有的公共资源还会集中在核心区域。所以最后你们发现，比如说日本当年最疯狂的时候是那些滑雪公寓、度假公寓、海边公寓。
你表面上看，比如说现在的指数说，日本的房价指数已经重新的回来了。回到这个90年房地产泡沫之前，但里边分化非常的大，围绕的是什么？就是这个住有住的有人的他回来了，没住的没人的他永远回不来。我们可以畅想一下未来，就按照我们现在的人口趋势的发展，未来的10年到15年，一定是这些资产将没有任何价值。有人说了，那我可以租出去，现金流好，一个月100块钱，150块钱，你还赶不上你的房子老化的损耗，这就是里边的问题。同时它牵扯到另外一个东西，就是基建。
有一个数字大家可能都不知道，主力劳动人群，也就是24岁到45岁这之间这个主力劳动人群当然也是全社会最主要的纳税群体，他们占总人口的比例非常关键，这个比例不能低于25%。也就是说主要的纳税人群，主要的劳动人，他如果低于了25%，也就是四个人中间只有一个人纳税的时候，我可以告诉大家，问题就来了，非常大的问题就来了当这个比例一到对应的历史数据是固定资产投资的顶峰就出现了，城镇化的顶峰就出现了。当然有人会用，比如说还是用隔壁日本的数据说，那城镇化的顶峰，你这个数字出来的时候，他好像还往上冲了一波。
但注意，城镇化率这个数字，他到最后一波的时候是什么？不是城市做大带动城镇化率提高，而是乡村消亡。日本当年的市町村大合并，市町消失掉。合并掉带来的城镇化，其实放在中国，可能就是以后很多的村里就没有人了。在这个村消失了，城镇化率对应的也就自然提高了。最后的结果就是通往乡村的公路、铁路，慢慢的这些公共支出也没必要去维持了。我不可能因为你这个村里住了5户人我还继续的给你通公交车。我也不会因为你这个城市主城区的人口从100万缩减到80万，缩减到60万，我还非得硬上六条地铁上去，怎么挣钱？
咱们如果把时间拨回到08年，我都会告诉你4万亿，因为08年你要人有人要经济增长有经济增长，也就是说你所有的要素具备，那么我所有的投资不用担心未来的收益。所以才有了那句经典的话，要想富先修路。这句话没错，但这句话的前提是有几个要素不变，我人不变，我经济增长不变。我有这些要素，那我要发展经济就先修路。所以说包括我们的邻国日本、韩国都一样。
过了那个顶峰期，固定资产投资大概会降到多少？降到原来的一半左右，只有一半。而对应的人口大概是多少呢？就是刚才我讲的主力劳动者和主力纳税人群占全社会人口比重低于25%的那一刻。也就是说我们现在这个数字告诉你，我们按照年龄划分的主力纳税者四个人中间只有一个了。
那我们的公共财政怎么维持？我们的那些地铁怎么维持？我们的那些基建怎么维持？往后看十年大概率就是我们现在也达到了我们固定资产投资的顶峰了。
再说句不好听的，比如说房地产投资。如果回到住的话，答案是人在哪儿有人的地方有住。而且一旦回到住还会出现什么情况，差异性非常大。老房子、新房子差异会非常的大的，就跟人老了是一样的，那些老破小没有能力再去做什么东西了，拆迁了，拆迁本质上也是在人口高峰期里的一个产物，城镇化率提高过程中的一个产物，一旦完成这个过程，其实很多地方老破小将很难再做大规模拆迁，那将意味着什么？这些老破小的维护成本在住的时候会巨高无比，它会出现一个现象，新旧房价格会差距巨大，哪怕是同一区域。
当然了，其他的社会要素，我觉得也就慢慢的开始变得不重要了，医院将至关重要了，学校将至关不重要了。所以现在很简单，你是买学区房还是买医区房，这个你要琢磨了。医院这也是对于中国来讲，它是公共投资，应该大概率不会一个城市里再给你扩新建更多的医院了。那这个时候你们会发现有限的资源都在城里头。所以说跟海外最后发展都是以大城市为集群为核心。
没有任何的质疑，这也是我们现在看到的人口变化。刚才其实聊到了人口的问题，聊到了人口房地产的问题，聊到了人口到我们个人投资的问题，甚至聊到了人口和我们的基建投资，政府的支出等等这些关系。我今天其实主要跟大家的也就是分享这个一定要注意这种大周期变量的分析，它通常几十年不需要遇到，但是一遇到它也是几十年。
好吧，谢谢各位。
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