近几年的行业周期调整，
寻路，成为了众多行业中的房企共同的选择。
无论是对多元化的探索，通过其他业务模块的增长对冲地产开发的颓势，
还是积极的轻资产转身，一方面降低重资产开发业务占比，一方面实现业务模式的突破，
还有对高能级城市的回归与聚焦，以及针对发展路径的布局和调整，
昔日的白衣骑士，在等待属于他的白衣骑士，
昔日的黑马，被更加迅捷、稳定且高质量发展的黑马超越，
央国企的强势崛起，民营房企的笃行图存，
成为这个时代房地产行业新的“百家争鸣”。
尤其是民营房企，
面对着销售降速、融资压力、库存去化、债务重组以及亟待恢复健康的现金流，
需要新的发展路径，也需要新的模式参考。
这其中，
有一家房企，为民营房企开启了一条可借鉴的发展之路。
展开剩余88%他就是近期，用发展赢得信任的新城控股。
02
进入6月以来，
不仅是传统的麦收季节，
众多房企都在利用“618”节点，规划购房季来冲刺年中630的业绩任务。
新城也在这样的节点，交出了一份不一样的“冲刺年中”的答卷。
就在近日，
新城控股集团的母公司新城发展，宣布成功发行3亿美元境外债。
这不仅是民营房企在三年来首次实现境外融资，
更标志着以新城控股集团为代表的民营房企的信用修复，取得了实质性的突破。
新城控股集团和绿城，作为上半年仅有的两个成功发行境外债的房企，
绿城作为央企主导的混改房企，
领先全行业率先发行了1.5亿美元债，用的是带境内资产抵押的有担保美元债，
相较绿城，
新城控股集团的发债规模达到了3亿美元，
不仅债券类型是无抵押的纯信用债，11.88%的发债利率虽然高于有抵押的绿城，但是也低于了预计发行的13.25%的初始指导利率。
在房地产行业深度调整的背景下，
国际投资者的发债背书方式和投资逻辑，也从过往的“唯抵押物论”转向“现金流价值论”。
在这样的投资逻辑下，新城控股集团最大的发债利好，
来自于作为新城控股集团商业运营板块核心组成部分的吾悦广场，年均53.74亿元租金收入，成为支撑新城发债的重要信任基石与核心的信用支撑。
这样持续、健康的现金流收入能力，
得益于新城控股集团持续坚持的“地产开发+商业运营”的双轮驱动，
成为新城控股集团在下行市场实现突围的重要底牌。
03
作为新城控股集团在商业地产领域的“王牌”，
截至2025年5月，新城控股集团已开业吾悦广场达174座，出租率更是达到超过95%以上的高分位。
更用年租金收入突破120亿元，形成“开发销售回现+商业持续供血”的闭环。
同时，以新城控股集团吾悦广场为抵押获取的经营性物业贷余额达205亿元，加权利率仅4.97%，显著低于行业平均水平。
除了这样重要的增长曲线，
新城控股集团在住宅开发和商业运营的协同进化，同样成为有效的战略互补。
相较其他房企在地产开发与商业运营相对独立的发展状态，
新城控股集团的“双轮驱动”并非简单的业务叠加，而是通过精准的时空错配管理，实现互补式的发展协同。
首先是城市布局的互补。
住宅抢占一二线，商业下沉三四线。
新城控股集团的住宅开发，聚焦长三角以及中西部高潜力城，
但是商业运营则深耕三四线消费升级市场，形成有效的区域和城市的互补，也能够进一步分散经营风险。
其次是周期对冲的互补。
因为行业的深度调控，新城控股集团在2025年1-5月的住宅销售额也有了超过40%的同比下降，这是行业与企业发展的阵痛，
但是日渐活跃的三四线商业消费市场，让新城控股集团的商业收入实现了超过12%的同比增长，有效对冲了地产开发下行造成的现金流压力和业绩波动。
第三是开发节奏的互补。
有别于其他房企普遍通过住宅销售取得现金流后进行商业开发，
新城控股集团的商业和住宅开发的紧密性更强，商业的开发带来住宅开发的信心和人气，住宅的开发弥补商业运营的客群和效率。
这样的开发节奏互补，让新城往往能够在住宅和商业的兑现中取得不同客户群体的共同认可。
住宅客户不用等商业，商业商户不用愁客户，
新城控股集团用开发节奏的互补，实现了从客户到商户的闭环轮转。
04
除了基于双轮驱动的业务发展，
新城控股集团的财务基石，同样完成了从规模扩张到安全边际管理的转变。
在过去两年，新城基于财务安全和高质量发展的考量，
持续化的实施“三降策略”（降负债、降库存、降杠杆），并取得了显著的成效。
不仅有息负债从2023年的666亿元压降至2025年一季度的558亿元，净负债率降至47%；，
更把存货的周转率从2023年的0.12提升至0.15，去化周期缩短至18个月，优于行业平均值的24个月。
新城控股集团通过进一步的供应链金融创新，缓解流动性压力。
一方面搭建“招采信息化平台”，实现供应商分级管理，延长账期至行业平均的1.5倍；
另一方面引入ABS工具将应付账款证券化，并在2024年累计发行了将近40亿的供应链金融产品，进一步抵消账期压力。
面对未来的发展，新城控股集团更是积极的拓展融资渠道的多元化突围。
通过基于自身发展现状的多元融资通路探索，
首先是新城控股集团吾悦广场的ABS，通过杭州、苏州等核心商业项目的底层资产进行高资产性融资，
其次是推动消费基础设施REITs试点，将成熟商业项目资产包证券化，进一步释放流动性。
加上新发行的美元债和进一步放宽的经营性物业贷，
新城就完成了“美元债+ABS+经营性物业贷+REITs”的融资矩阵构建，
更是走出了一条高质量开发与资本良性循环的新发展路径。
05
新城美元债的成功发行，
对行业中民营房企的意义，
成为了一束光，也带来了新的信心和春风。
当资本市场，开始重新审视民营房企的变化，
积极的从“高杠杆快周转”转向“高质量可持续发展”转变，
穿越周期不是幸存者的游戏，而是长期主义者的必修课。
在行业的下半场，
新城控股集团的突围样本同样证明了，
当更多房企走上“协同发展驱动+信用透明”的发展之路，
我们行业的真正复苏，才会不再遥远。
破冰者迎来春天，春天带来更多的冰雪消融，
才会经历拔节与成长，再次走向丰盈。
期待新城，也期待行业更好的明天，
璀璨光明。
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